HOÀN THIỆN PHÁP LÝ, THÚC ĐẨY GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN MÔI TRƯỜNG SỐ Ở VIỆT NAM

Doanh nghiệp kiến nghị cần hoàn thiện quy trình giao dịch điện tử và cấp mã định danh bất động sản. Ảnh: Thu Hiền

1. Thực trạng và xu hướng chuyển đổi số trong giao dịch bất động sản

Tiến trình chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đang diễn ra mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi cả ý chí chính trị và nhu cầu tự thân của thị trường. Với mục tiêu tăng trưởng hai con số bền vững, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách quan trọng như Nghị quyết số 218/NQ-CP về phát triển kinh tế biển và các chương trình đổi mới sáng tạo quốc gia. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026 đang có sự phân hóa mạnh mẽ, nơi dòng tiền ưu tiên tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, giá trị thực và khả năng khai thác số hóa hiệu quả. Các doanh nghiệp đầu ngành như Viglacera hay Phục Hưng Holdings đã chủ động ứng dụng công nghệ vào quản trị và giao dịch, coi đây là yếu tố then chốt để nâng cao năng lực cạnh tranh. Xu hướng hiện nay không chỉ dừng lại ở việc số hóa thông tin mà còn hướng tới hình thành các hệ sinh thái công nghệ chiến lược, tăng cường liên kết giữa Nhà nước và doanh nghiệp để minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, dù công nghệ đã sẵn sàng, tốc độ chuyển đổi vẫn bị kìm hãm bởi sự thiếu đồng bộ của các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành so với thực tiễn giao dịch điện tử vốn thay đổi nhanh chóng.

2. Những khoảng trống pháp lý và yêu cầu hoàn thiện trong tình hình mới

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã có nhiều bước tiến trong việc bám sát thực tiễn, nhưng vẫn bộc lộ những "khoảng trống" gây lúng túng cho doanh nghiệp. Một trong những điểm nghẽn lớn nhất nằm ở quy định về ủy quyền và ký kết hợp đồng. Theo dự thảo, chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký kết hợp đồng đặt cọc và kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp các nhà đầu tư cùng thực hiện dự án. Quy định này được đánh giá là chưa phù hợp với mô hình Tổng công ty có nhiều chi nhánh, đơn vị trực thuộc, gây cản trở công tác quản trị nội bộ và làm chậm quy trình giao dịch số. Bên cạnh đó, giá trị pháp lý của hợp đồng ký bằng chữ ký số vẫn thiếu sự chi tiết về thời điểm có hiệu lực. Các chuyên gia và doanh nghiệp đề xuất cần quy định rõ thời điểm hợp đồng có hiệu lực là lúc chữ ký số cuối cùng được xác lập trên hệ thống để hạn chế tranh chấp và phù hợp với xu hướng phi tiếp xúc.

Một điểm nghẽn quan trọng khác là quy trình cấp mã định danh bất động sản – được coi là "giấy khai sinh số" cho mỗi sản phẩm. Mặc dù dự thảo Luật yêu cầu bất động sản phải có mã định danh trước khi giao dịch, nhưng Điều 10 vẫn chưa làm rõ trình tự, thủ tục và đặc biệt là thời hạn cấp mã. Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, việc thiếu mốc thời gian xử lý cụ thể sẽ gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp trong việc triển khai các bước giao dịch tiếp theo, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ dự án và dòng vốn. Ngoài ra, việc bảo vệ quyền lợi các bên trong giao dịch trực tuyến, đặc biệt là người mua bất động sản hình thành trong tương lai, vẫn cần những cơ chế pháp lý chặt chẽ hơn để tránh phát sinh thủ tục hành chính và chi phí không cần thiết. Yêu cầu đặt ra là phải thiết lập một "cổng chờ" pháp lý cho các mô hình kinh doanh mới, giúp Nhà nước chủ động kiến tạo thị trường thay vì chạy theo thực tiễn.

3. Giải pháp kiến tạo hệ sinh thái giao dịch bất động sản số bền vững

Để hoàn thiện khung pháp lý và thúc đẩy hệ sinh thái bất động sản số, cần triển khai các nhóm giải pháp đồng bộ từ lập quy đến thực thi. Trước hết, cần sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng cho phép các chi nhánh trực thuộc Tổng công ty hoặc đơn vị trực thuộc chủ đầu tư được phép ký kết hợp đồng theo ủy quyền nội bộ để đảm bảo tính linh hoạt. Đồng thời, Ban soạn thảo cần bổ sung quy định cụ thể về thời hạn cấp mã định danh bất động sản, phân định rõ quy trình cho bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai. Việc này phải đi đôi với việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia thống nhất về đất đai và nhà ở, cho phép kết nối liên thông giữa các cơ quan quản lý và doanh nghiệp.

Trong xử lý vi phạm liên quan đến ứng dụng công nghệ và kinh tế, cần ưu tiên áp dụng các biện pháp kinh tế, dân sự và hành chính để khơi thông nguồn lực thay vì các biện pháp hình sự hóa, tạo môi trường an tâm cho đổi mới sáng tạo. Chính phủ cũng cần đẩy mạnh việc cắt giảm thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp quyền cho địa phương trong việc quản lý giao dịch bất động sản để rút ngắn thời gian tiếp cận thị trường. Đặc biệt, việc hình thành hệ sinh thái công nghệ chiến lược theo Quyết định số 1493/QĐ-TTg sẽ là nền tảng để tăng cường liên kết Nhà nước - doanh nghiệp, giúp minh bạch hóa dòng vốn và bảo vệ quyền tài sản của người dân. Cuối cùng, các quy định về công chứng điện tử và xác thực số cần được chuẩn hóa đồng bộ với Luật Giao dịch điện tử để tạo ra một quy trình khép kín, an toàn cho mọi giao dịch trên không gian số.

5. Kết luận

Chuyển đổi số trong giao dịch bất động sản không chỉ là vấn đề áp dụng công nghệ mà cốt lõi là việc hoàn thiện thể chế để thích ứng với nền sản xuất mới. Việc làm rõ các quy định về ủy quyền, mã định danh và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng điện tử là những bước đi thiết yếu để tháo gỡ điểm nghẽn cho thị trường. Khi khung pháp lý được hoàn thiện theo hướng rõ quy trình, rõ trách nhiệm và phù hợp thực tiễn, hệ sinh thái bất động sản số sẽ trở thành động lực quan trọng góp phần đưa Việt Nam bước vào kỷ nguyên tăng trưởng mới tự cường và bền vững.

Nguyễn Mạnh Hiền, UVBCH Hội đồng Hòa bình và Phát triển Việt Nam

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Ban Chấp hành Trung ương Đảng (2026), Nghị quyết số 19-NQ/TW về đổi mới mô hình phát triển Việt Nam.
2. Chính phủ (2026), Nghị quyết số 218/NQ-CP về xây dựng và phát triển Việt Nam trở thành quốc gia biển mạnh.
3. Tạp chí Kinh tế - Tài chính (2026), Hoàn thiện khung pháp lý, thúc đẩy chuyển đổi số trong giao dịch bất động sản.
4. Tạp chí Kinh tế - Tài chính (2026), Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực phát triển.
5. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - VNREA (2026), Báo cáo góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
6. Vietnam Report (2026), Top 50 Công ty Đại chúng uy tín và ngành Công nghệ.